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Edificación

La salud, propuesta de valor de los edificios

Por Aire Limpio
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El Edificio Saludable o Healthy Building se ha convertido en el mascaron de proa para muchas de las compañías.
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Existe el convencimiento en la industria de las oficinas de que la salud de los ocupantes será uno de los elementos clave que no solo catalizará una vuelta fluida a los centros de trabajo, sino que será un componente indispensable en la futura propuesta de valor de los edificios. 


En dicho escenario, las siguientes líneas  recogen el papel de los REITS norteamericanos (Real Estate Investment Trusts) en materia de salud en edificación.


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Se ha considerado que el ejemplo norteamericano podría venir al caso por las siguientes razones:


Memorias ESG. Sin duda, un buen termómetro sería el análisis de las memorias ESG de diferentes compañías. Consideramos que dichos documentos son la prueba del algodón, ya que la COVID es una crisis sanitaria y si algo ha salido fortalecido, desde marzo del 2020, ha sido la inversión ESG.



Reits escogidos. Se han revisado las memorias de las principales SOCIMIS (sociedades cotizadas anónimas de inversión en el mercado inmobiliario) de oficinas de ambas costas, lo cual es lo mismo que decir las mayores y más capitalizadas del mercado americano. Se han elegido estas empresas por su liderazgo, especialización en oficinas y por ser EE. UU. su principal mercado. Todas las compañías están situadas en el segmento de oficinas premium, con propiedades en los principales núcleos urbanos del país.


Se están acometiendo actuaciones en el parque construido con tintes saludables y sostenibles

Las necesidades de espacio de los clientes son cada día más sofisticadas. Por tanto, es clave interpretar y anticipar adecuadamente las motivaciones del inquilino corporativo. Como a todas las inmobiliarias del mundo, el COVID 19 ha puesto a prueba a las propiedades americanas


Por ello, el ejercicio de interpretar las necesidades de los ocupantes se hace más acuciante y necesario de cara al proceso de recolonización de las oficinas


La salud, y en esto hay un consenso claro, se perfila como un elemento clave en la vuelta de los trabajadores.


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Importancia de la ESG

Si para estas empresas la ESG (Environmental, Social and Governance, parámetros sostenibles a la hora de invertir) era ya importante ‘per se’, están comprobando como cada día es más necesaria para sus inquilinos. 


De hecho, las oficinas se están convirtiendo en una parte esencial de la proposición de valor que dichos clientes hacen a sus trabajadores y grupos de interés. Por ello, el desarrollo de las diferentes tareas ESG son, además, una posibilidad considerable de desarrollar elevados niveles de ‘tenant engagement’.


Hay acciones, como cambios
de filtros o esquemas de ventilación a demanda, que tienen componentes tanto de mejora de la eficiencia energética como de salud 

Para todos, lo sucedido desde marzo del 2020 ha llevado a que la salud y el bienestar estén en los primeros puntos de sus agendas. 


Todos reflejan los reconocimientos habidos en forma de certificaciones o rankings. Entre ellos, GRESB, LEED, WELL, Energy Star, Fitwell, Nareit, Instute for Market Transformation, etc.


Paralelamente, apreciamos cómo el grado de utilización de los bonos verdes (Green Bonds) es cada día mayor. Uno de los requisitos para que los proyectos sean elegibles como verdes es que tengan LEED (o una certificación sostenible similar).


Salud

La salud ha subido exponencialmente en la apreciación de las propiedades por:


  •         La importancia que tiene para para sus grupos de interés (especialmente clientes).
  •         Elemento clave para atraer a los trabajadores de sus clientes de vuelta.
  •         Su creciente impacto en el negocio.
  • La materialidad de la salud se hace a través de las siguientes claves:

  •         Employee well-being.
  •         Health benefits / impact of buildings on occupants.
  •         Employee occupational health & safety.

  • Las SOCIMIS se apalancan además en los 17 principios del Desarrollo Sostenible de Naciones Unidas (ODS). El concerniente a la salud es el tercero (Good Health and Well Being).


    Naturalmente, todas las empresas han llevado a cabo las pautas de prevención del COVID 19, protocolos, bajar la densidad de personas, señalética, etc.


    La huella del teletrabajo es más intensa en EE. UU. que en Europa

    El Edificio Saludable o Healthy Building se ha convertido en el mascarón de proa para muchas de las compañías y todas son conscientes de que el COVID 19 ha intensificado el foco de sus clientes por estos edificios. Por ello, todos, en mayor o menor medida, están inmersos en la certificación de su patrimonio bajo criterios de salud (WELL o FITWELL).


    Como medidas permanentes en los edificios, todos están acometiendo, sin excepción, actuaciones en el parque construido, con tintes saludables y sostenibles (mejores filtros, esquemas de ventilación a demanda, etc.).


    Calidad de aire interior

    La calidad de aire interior es en un elemento primordial y a destacar de manera expresa. Las mejoras de calidad de aire se incorporan en el seno de una certificación (LEED o WELL) o se llevan a cabo mediante actuaciones concretas:


  •         Más ventilación.
  •         Ventilar a demanda.
  •         Upgrades en filtros (mínimo MERV 13).
  •         Monitorización de la calidad del aire.
  •         Mediciones.

  • Los objetivos de las iniciativas de calidad de aire son:

  •         Incremento de productividad.
  •         Mejora funciones cognitivas.
  •         Mitigar la transmisión de enfermedades infecciosas.
  •         Mejora general de salud.
  •         Tener más posibilidad de ‘tenant engagement’.

  • Indistintamente, y de cara a completar sus memorias ESG, están colocando las acciones para mejorar la calidad del aire interior, bien bajo la E de ‘environmental’ o en la S de social. Hay acciones como cambios de filtros o esquemas de ventilación a demanda (incorporando monitores de aire) que tienen componentes tanto de mejora de la eficiencia energética como, por supuesto, de salud, por lo pueden estar tanto en la E como en la S.


    Conclusión

    Todas las compañías, sin excepción, tienen un gran interés por hacer evidente que la ESG está plenamente interiorizada en sus operaciones. Por eso invierten en proyectar confianza sobre la salud y sostenibilidad de los activos, comunicando de manera muy clara las diferentes iniciativas adoptadas en estas materias.


    Las empresas tienen claro que la COVID 19 implica un cambio de hábitos

    El impacto de los activos en la salud de los trabajadores de sus clientes ha pasado a ser un asunto capital. Entienden que las expectativas por parte de sus ocupantes y los empleados de estos son altísimas y el daño reputacional de no estar a la altura es muy considerable.


    Finalmente, tienen claro que el COVID 19 implica un cambio de hábitos, lo que puede potencialmente alterar su modelo de negocio. Creen que la ESG (más concretamente la salud) es una opción clara en el proceso de atracción a los empleados de vuelta a los centros de trabajo. Objetivo en el que tanto los propietarios como sus clientes tienen un claro interés común.



    Artículo elaborado por Aire Limpio.


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